Kapitalanlage-Immobilie finanzieren: Cashflow, Steuer und Kredit zusammen rechnen
Bei vermieteten Immobilien entscheidet die Finanzierung mit über die Rendite: Eigenkapital, Tilgung, Zinsbindung und Abschreibung wirken zusammen. Ein Berater rechnet mit Ihnen vor dem Kauf durch, was monatlich übrig bleibt oder zugezahlt wird, und vergleicht Banken, die Kapitalanleger finanzieren.
- Cashflow-Rechnung vor dem Kauf
- Abschreibung je nach Baujahr eingeplant
- Bankenvergleich, auch für die zweite und dritte Wohnung
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Wie viel Sie vom Gebäudewert jährlich absetzen
Abgeschrieben wird nur der Gebäudeanteil samt anteiliger Kaufnebenkosten, nicht Grund und Boden. Der Satz hängt vom Baujahr und von der Art des Objekts ab.
| Objekt | Abschreibung | Voraussetzung |
|---|---|---|
| Altbau, fertiggestellt vor 1925 | 2,5 % pro Jahr | |
| Fertiggestellt 1925 bis 2022 | 2 % pro Jahr | |
| Fertiggestellt ab 2023 | 3 % pro Jahr | |
| Neubau-Wohngebäude | 5 % pro Jahr vom Restwert (degressiv) | Baubeginn nach 30.09.2023 und vor 01.10.2029, beim Kauf weitere Bedingungen |
| Neubau mit Effizienzhaus 40 und QNG-Siegel | zusätzlich 4 Jahre je 5 % (Sonder-AfA § 7b EStG) | Bauantrag 2023 bis 09/2029, Baukosten höchstens 5.200 €/m², 10 Jahre Vermietung |
| Baudenkmal oder Sanierungsgebiet | 12 Jahre je 9 % bzw. 7 % auf die Sanierungskosten | siehe Denkmal-Immobilie |
Stand September 2026. Die steuerliche Gestaltung klären Sie mit Ihrem Steuerberater; der Kreditberater stimmt die Finanzierung darauf ab.
Eigentumswohnung für 300.000 €: Was kostet sie im Monat?
Ausgangslage
- Objekt
- Bestandswohnung, Baujahr 1995
- Kaufpreis
- 300.000 €
- Kaufnebenkosten
- 30.000 €
- Eigenkapital
- 60.000 €
- Darlehen
- 270.000 €
- Sollzins
- 4,0 %
- Anfangstilgung
- 2 %
- Gebäudeanteil
- 80 %
- Grenzsteuersatz
- 42 %
| Position | pro Monat | im 1. Jahr |
|---|---|---|
| Kaltmiete | + 1.050 € | + 12.600 € |
| Nicht umlegbare Kosten (Verwaltung, Instandhaltung) | − 150 € | − 1.800 € |
| Kreditrate (Zins und Tilgung) | − 1.350 € | − 16.200 € |
| Ergebnis vor Steuern | − 450 € | − 5.400 € |
| Steuerlicher Verlust (Miete minus Zinsen 10.700 €, AfA 5.280 €, Kosten) | − 5.180 € | |
| Steuerersparnis bei 42 % | + 181 € | + 2.176 € |
| Ergebnis nach Steuern | − 269 € | − 3.224 € |
| Davon Tilgung, also Vermögensaufbau | 458 € | 5.500 € |
Beispielrechnung zur Veranschaulichung, gerundete Werte, ohne Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer, ohne Mietausfall und Wertentwicklung. Stand September 2026. Tatsächliche Konditionen sind bonitäts- und objektabhängig. Keine Angebotszusage, keine Steuerberatung.
Worauf Banken und Berater bei Kapitalanlegern achten
Nebenkosten möglichst selbst tragen
Viele Banken erwarten, dass Sie mindestens die Kaufnebenkosten aus eigenem Geld zahlen. Mehr Eigenkapital senkt den Zins, weniger erhöht die Eigenkapitalrendite, aber auch das Risiko.
Warum Banken Mieteinnahmen nur teilweise anrechnen
In der Haushaltsrechnung setzen Banken die Miete meist nicht voll an, weil Leerstand und Kosten einkalkuliert werden. Das beeinflusst, wie viel Kredit Sie bekommen.
Schuldzinsen sind absetzbar, die Tilgung nicht
Schuldzinsen sind bei Vermietung als Werbungskosten absetzbar, die Tilgung nicht. Deshalb wird bei Kapitalanlagen oft anders getilgt als beim Eigenheim. Der Berater zeigt beide Varianten.
Zweite Wohnung als Kapitalanlage finanzieren
Mit jeder weiteren Immobilie schauen Banken genauer auf Gesamtverschuldung und Beleihung. Ein Berater weiß, welche Banken auch bei mehreren Objekten mitgehen.
Vom Exposé zur finanzierten Kapitalanlage
Objekt, Miete und Cashflow prüfen
Kaufpreis, Miete, Hausgeld, Rücklage, Zustand und Lage. Aus dem Exposé wird eine Cashflow-Rechnung.
Steuer und Abschreibung klären
Welcher AfA-Satz gilt, wie wird der Kaufpreis aufgeteilt? Hier gehört der Steuerberater dazu.
Eigenkapital, Tilgung und Zinsbindung abstimmen
Eigenkapitaleinsatz, Tilgung und Zinsbindung werden so eingestellt, dass die Rechnung auch bei Mietausfall trägt.
Finanzierungszusage vor dem Notartermin
Erst wenn die Bank verbindlich zugesagt hat, unterschreiben Sie den Kaufvertrag.
Checkliste: Unterlagen für die Finanzierung einer Kapitalanlage
- Exposé mit Kaufpreis, Wohnfläche und Baujahr
- Mietvertrag und Nachweis der aktuellen Miete
- Hausgeldabrechnung, Wirtschaftsplan und Protokolle der Eigentümerversammlungen
- Teilungserklärung und Grundbuchauszug
- Energieausweis
- Einkommensnachweise und letzter Steuerbescheid
- Übersicht über bestehende Immobilien und Kredite
Häufige Fragen zu Kapitalanlage-Immobilien
Wie viel Eigenkapital brauche ich für eine Kapitalanlage?
Eine feste Grenze gibt es nicht. Viele Banken erwarten, dass mindestens die Kaufnebenkosten aus Eigenkapital kommen. Finanzierungen ganz ohne Eigenkapital sind möglich, aber teurer und nicht bei jeder Bank.
Kann ich die Kreditrate von der Steuer absetzen?
Nur den Zinsanteil. Schuldzinsen sind bei Vermietung Werbungskosten, die Tilgung ist es nicht. Dazu kommen Abschreibung und laufende Kosten wie Verwaltung und Reparaturen.
Lohnt sich eine Kapitalanlage, wenn ich monatlich zuzahlen muss?
Das hängt von Ihren Zielen ab. Im Beispiel oben zahlen Sie nach Steuern etwa 269 € im Monat zu, tilgen aber rund 458 €. Ob sich das rechnet, entscheiden Wertentwicklung, Mietsteigerungen und Zinsniveau. Der Berater rechnet verschiedene Szenarien durch.
Welche Zinsbindung ist bei Kapitalanlagen sinnvoll?
Längere Zinsbindungen geben Planungssicherheit für die Cashflow-Rechnung, kurze lassen mehr Spielraum, etwa für einen Verkauf. Nach zehn Jahren können Sie ein Darlehen ohnehin mit sechs Monaten Frist kündigen.
Was kostet die Beratung zur Kapitalanlage-Immobilie?
Die Suche über kreditberater.de ist kostenlos. Wie der Berater vergütet wird, bespricht er vorab mit Ihnen. Vermittler von Immobilienkrediten müssen Sie vor Vertragsschluss über ihre Vergütung informieren.
An wen geht meine Anfrage zur Kapitalanlage-Immobilie?
An genau einen Berater: den, der in Ihrer Stadt für Kapitalanlage-Immobilien zuständig ist. Weitergegeben wird sie an sonst niemanden.
Passt auch zu Ihrem Vorhaben
Sie finanzieren Kapitalanleger?
Je Stadt ist für jedes Fachgebiet genau ein Berater zuständig. Fragen Sie unverbindlich an, ob das Fachgebiet Kapitalanlage-Immobilie in Ihrer Stadt noch frei ist.
Gebiet unverbindlich anfragenStand: September 2026. Steuerregeln und Konditionen ändern sich; die verbindliche Prüfung übernehmen Ihr Berater und Ihr Steuerberater.