Denkmal-Immobilie finanzieren: Kredit, Steuervorteil und Förderung richtig kombinieren
Wer ein Baudenkmal kauft oder saniert, kann die Sanierungskosten über viele Jahre steuerlich geltend machen und KfW-Förderung nutzen. Das funktioniert nur, wenn Reihenfolge und Abstimmung mit der Denkmalbehörde stimmen. Ein Berater mit Denkmal-Erfahrung plant Finanzierung und Förderung gemeinsam.
- Denkmal-AfA für Vermieter und Selbstnutzer eingeplant
- KfW-Förderung Effizienzhaus Denkmal bis 150.000 € je Wohnung
- Banken im Vergleich, die Denkmalobjekte finanzieren
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So viel Sanierungskosten können Sie absetzen
Die erhöhte Abschreibung gilt für Baumaßnahmen, die zur Erhaltung des Denkmals oder seiner sinnvollen Nutzung nötig sind. Wie viel und wie lange, hängt davon ab, ob Sie vermieten oder selbst einziehen.
| Vermieten (§ 7i EStG) | Selbst nutzen (§ 10f EStG) | Sanierungsgebiet (§ 7h EStG) | |
|---|---|---|---|
| Für welche Gebäude | Baudenkmale | Baudenkmale und Gebäude im Sanierungsgebiet | Gebäude in förmlich festgelegten Sanierungsgebieten, auch ohne Denkmalschutz |
| Abschreibung | Jahr 1 bis 8 je bis 9 %, Jahr 9 bis 12 je bis 7 % | 10 Jahre je bis 9 % | bei Vermietung wie § 7i |
| Summe | bis 100 % in 12 Jahren | bis 90 % in 10 Jahren | bis 100 % in 12 Jahren |
| Bescheinigung | Denkmalbehörde des Landes | Denkmalbehörde bzw. Gemeinde | Gemeinde |
| Einschränkung | beim Kauf nur Maßnahmen nach Abschluss des Kaufvertrags | nur für ein Objekt, Ehepaare für zwei | nur soweit nicht durch Zuschüsse gedeckt |
Der Kaufpreisanteil für die alte Bausubstanz wird normal abgeschrieben, Grund und Boden gar nicht. Steuerliche Fragen klärt Ihr Steuerberater; der Kreditberater stimmt die Finanzierung darauf ab.
Was die Denkmal-AfA an Steuern spart
Beispielfall: Vermietete Denkmalwohnung mit 250.000 € Sanierungsanteil
Ausgangslage
- Objekt
- sanierte Wohnung in einem Baudenkmal, vermietet
- Begünstigte Sanierungsmaßnahmen nach dem Kaufvertrag
- 250.000 €
- Persönlicher Grenzsteuersatz
- 42 %
| Position | Jahr 1 bis 8 | Jahr 9 bis 12 |
|---|---|---|
| Denkmal-AfA pro Jahr | 22.500 € (9 %) | 17.500 € (7 %) |
| Steuerwirkung pro Jahr bei 42 % | 9.450 € | 7.350 € |
| Summe Abschreibung | 180.000 € | 70.000 € |
| Steuerwirkung über 12 Jahre | 105.000 € |
Beispielrechnung zur Veranschaulichung, ohne Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer, ohne normale AfA auf die Altbausubstanz. Die Wirkung hängt vom persönlichen Steuersatz und der anerkannten Kostenaufteilung ab. Stand September 2026. Keine Steuerberatung.
KfW- und Landesförderung für Baudenkmale
Die Denkmal-AfA lässt sich mit Förderung kombinieren. Zuschüsse und Tilgungszuschüsse können aber die absetzbaren Kosten mindern. Das gehört in die Planung, bevor Anträge gestellt werden.
KfW-Kredit für das Effizienzhaus Denkmal
Förderkredit für die energetische Sanierung eines Baudenkmals oder besonders erhaltenswerter Bausubstanz.
- bis 150.000 € Kredit je Wohneinheit
- 5 % Tilgungszuschuss, mit Nachhaltigkeitsklasse 5 Prozentpunkte mehr
- Energieeffizienz-Experte für Denkmale ist Pflicht
Energieberater zur Hälfte gefördert
Die Baubegleitung durch den Energieeffizienz-Experten wird über den KfW-Kredit mit 50 % Tilgungszuschuss gefördert.
- Ein- und Zweifamilienhaus: bis 10.000 € förderfähig
- Mehrfamilienhaus: 4.000 € je Wohnung, höchstens 40.000 €
Einzelmaßnahmen am Denkmal: Heizung, Fenster, Dach
Wer nicht das ganze Gebäude saniert, kann einzelne Maßnahmen über BAFA oder die KfW-Heizungsförderung fördern lassen. Beides ist nicht mit KfW 261 für dasselbe Vorhaben kombinierbar. Mehr unter Energetische Sanierung.
Zuschüsse der Denkmalpflege von Land und Kommune
Je nach Bundesland und Gemeinde gibt es Zuschüsse der Denkmalpflege oder Darlehen der Landesförderbank. Welche Programme gerade offen sind, prüft der Berater für Ihren Standort. Einen Überblick gibt die Seite Fördermittel.
Die richtige Reihenfolge für Steuer und Förderung
Denkmalschutz und Sanierungsanteil prüfen
Steht das Gebäude auf der Denkmalliste oder im Sanierungsgebiet? Wie hoch ist der Sanierungsanteil, und wie wird der Kaufpreis aufgeteilt?
Maßnahmen vor Baubeginn mit der Denkmalbehörde abstimmen
Die Maßnahmen müssen mit der Denkmalbehörde abgestimmt sein, sonst gibt es später keine Bescheinigung. Förderanträge stellen Sie ebenfalls vor dem Start.
Denkmal-Finanzierung mit Kostenpuffer aufstellen
Nicht jede Bank finanziert Denkmalobjekte gern, weil Sanierungsrisiken schwer zu kalkulieren sind. Der Berater fragt gezielt bei passenden Banken an und plant einen Kostenpuffer ein.
Sanieren und Bescheinigung beantragen
Rechnungen sammeln, nach Abschluss die Bescheinigung bei der Behörde beantragen und mit der Steuererklärung einreichen.
Checkliste: Unterlagen für die Denkmal-Finanzierung
- Exposé und Kaufvertragsentwurf mit Kaufpreisaufteilung
- Nachweis des Denkmalschutzes oder der Lage im Sanierungsgebiet
- Sanierungskonzept, Baubeschreibung und Kostenschätzung
- Grundbuchauszug, Teilungserklärung bei Eigentumswohnungen
- Einkommensnachweise und letzter Steuerbescheid
- Eigenkapitalnachweis
- Bei Kauf vom Bauträger: Angaben zum Bauträger und Zahlungsplan
Häufige Fragen zu Denkmal-Immobilien
Was ist die Denkmal-AfA?
Eine erhöhte steuerliche Abschreibung für Sanierungskosten an Baudenkmalen. Vermieter können in zwölf Jahren bis zu 100 % der begünstigten Kosten absetzen, Selbstnutzer in zehn Jahren bis zu 90 %. Voraussetzung ist eine Bescheinigung der Denkmalbehörde.
Kann ich die Denkmal-AfA auch nutzen, wenn ich selbst einziehe?
Ja, über § 10f EStG: zehn Jahre lang je bis zu 9 % der begünstigten Kosten, abgezogen wie Sonderausgaben. Das gilt nur für ein Objekt, bei zusammen veranlagten Ehepaaren für zwei.
Gilt die Abschreibung auch für den Kaufpreis?
Nein, nur für die begünstigten Sanierungskosten. Beim Kauf zählen nur Baumaßnahmen, die nach Abschluss des Kaufvertrags durchgeführt werden. Der Anteil für die alte Bausubstanz wird normal abgeschrieben, Grund und Boden gar nicht.
Lassen sich KfW-Förderung und Denkmal-AfA kombinieren?
Grundsätzlich ja. Zuschüsse und Tilgungszuschüsse können aber die absetzbaren Kosten mindern. Wie sich das in Ihrem Fall rechnet, klären Kreditberater und Steuerberater gemeinsam.
Was kostet die Beratung zur Denkmal-Immobilie?
Die Suche über kreditberater.de ist kostenlos. Wie der Berater vergütet wird, bespricht er vorab mit Ihnen. Vermittler von Immobilienkrediten müssen Sie vor Vertragsschluss über ihre Vergütung informieren.
An wen geht meine Anfrage zur Denkmal-Immobilie?
An genau einen Berater: den, der in Ihrer Stadt für Denkmal-Immobilien zuständig ist. Weitergegeben wird sie an sonst niemanden.
Passt auch zu Ihrem Vorhaben
Sie finanzieren Denkmal-Immobilien?
Je Stadt ist für jedes Fachgebiet genau ein Berater zuständig. Fragen Sie unverbindlich an, ob das Fachgebiet Denkmal-Immobilien in Ihrer Stadt noch frei ist.
Gebiet unverbindlich anfragenStand: September 2026. Förderprogramme und Steuerregeln ändern sich; die verbindliche Prüfung übernehmen Ihr Berater und Ihr Steuerberater.