Anschlussfinanzierung: rechtzeitig planen, bankenübergreifend vergleichen
Läuft die Zinsbindung Ihrer Baufinanzierung aus, schickt die Hausbank meist ein Verlängerungsangebot. Wer es ungeprüft unterschreibt, verschenkt Verhandlungsspielraum. Ein Berater holt Vergleichsangebote ein und prüft, welcher Weg für Sie am günstigsten ist.
- Prolongation, Bankwechsel und Forward-Darlehen im Vergleich
- Sonderkündigungsrecht nach 10 Jahren geprüft
- Modernisierung und Förderkredite gleich mit eingeplant
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Drei Wege nach dem Ende der Zinsbindung: Prolongation, Bankwechsel oder Forward-Darlehen
Grundsätzlich haben Sie drei Optionen. Welche passt, hängt vom Zeitpunkt, der Restschuld und dem Zinsniveau ab.
| Prolongation | Bankwechsel | Forward-Darlehen | |
|---|---|---|---|
| Was passiert | Sie bleiben bei Ihrer Bank und vereinbaren einen neuen Zins | Eine andere Bank löst den Kredit zum Ende der Zinsbindung ab | Sie sichern sich heute den Zins für eine Anschlussfinanzierung in der Zukunft |
| Zeitpunkt | kurz vor Ablauf | einige Monate vor Ablauf | bis zu mehrere Jahre vor Ablauf |
| Aufwand | gering, meist nur eine Unterschrift | Bonitätsprüfung, Grundschuld wird übertragen | wie Bankwechsel, nur früher |
| Zusatzkosten | keine | Notar und Grundbuch für die Grundschuld | Zinsaufschlag für die Vorlaufzeit |
| Gut, wenn … | … das Angebot der Hausbank im Vergleich mithält | … andere Banken spürbar günstiger sind | … Sie mit steigenden Zinsen rechnen |
| Risiko | ohne Vergleich zu teuer | Kosten fressen bei kleiner Restschuld den Vorteil | fallen die Zinsen, bleiben Sie trotzdem gebunden |
Wann Sie sich um die Anschlussfinanzierung kümmern sollten
Bis zu 5 Jahre vorher: Forward-Darlehen sichern
Forward-Darlehen sind möglich. Für jeden Monat Vorlauf verlangen Banken einen kleinen Zinsaufschlag, die ersten Monate sind oft frei.
12 bis 24 Monate vorher: Restschuld und Pläne prüfen
Restschuld, Wert der Immobilie und Ihre Pläne prüfen. Steht eine Sanierung an, gehört sie jetzt in die Planung.
6 bis 12 Monate vorher: Vergleichsangebote einholen
Vergleichsangebote einholen. Viele Banken bieten Anschlussdarlehen in diesem Zeitraum ohne oder mit geringem Aufschlag an.
Spätestens 3 Monate vorher: Entscheidung treffen
Entscheidung treffen, damit die Ablösung zum Stichtag klappt. Ohne neue Vereinbarung läuft der Kredit oft zu einem variablen Zins weiter; kündigen können Sie ihn dann mit einem Monat Frist.
Was ein Berater bei der Anschlussfinanzierung prüft
Sonderkündigungsrecht nach 10 Jahren
Haben Sie 15 oder 20 Jahre Zinsbindung vereinbart, können Sie trotzdem zehn Jahre nach der vollständigen Auszahlung mit sechs Monaten Frist kündigen. Eine Vorfälligkeitsentschädigung fällt dann nicht an (§ 489 BGB). Wurde der Zins zwischendurch neu vereinbart, zählen die zehn Jahre ab dieser Vereinbarung.
Tilgung und Laufzeit neu einstellen
Die Anschlussfinanzierung ist die Gelegenheit, Tilgung und Sondertilgungsrechte anzupassen. Ziel ist oft, bis zum Rentenbeginn schuldenfrei zu sein.
Modernisierung in der Anschlussfinanzierung mitfinanzieren
Neue Heizung, Dämmung, Fenster: Wer ohnehin neu finanziert, kann Zuschüsse und Förderkredite für die energetische Sanierung direkt einbauen.
Immobilie neu bewerten lassen
Ist die Restschuld im Verhältnis zum Immobilienwert gesunken, rutschen Sie in eine günstigere Beleihungsklasse. Das kann den Zins spürbar senken.
Was ein Bankwechsel spart
Beispielfall: 0,4 Prozentpunkte Unterschied bei 200.000 € Restschuld
Links das Verlängerungsangebot der Hausbank, rechts ein Vergleichsangebot einer anderen Bank.
Ausgangslage
- Restschuld
- 200.000 €
- Monatsrate, bei beiden Angeboten gleich
- 1.300 €
- Neue Zinsbindung
- 10 Jahre
| Position | Angebot Hausbank | Vergleichsangebot |
|---|---|---|
| Sollzins | 4,3 % | 3,9 % |
| Monatliche Rate | 1.300 € | 1.300 € |
| Zinsen in 10 Jahren | 68.732 € | 60.791 € |
| Kosten Bankwechsel (Notar, Grundbuch) | entfällt | ca. 500 € |
| Restschuld nach 10 Jahren | 112.732 € | 104.791 € |
| Vorteil nach Kosten | rund 7.400 € |
Beispielrechnung zur Veranschaulichung, gerundete Werte. Stand September 2026. Die Kosten für die Übertragung der Grundschuld hängen von deren Höhe ab. Tatsächliche Konditionen sind bonitäts-, objekt- und laufzeitabhängig. Keine Angebotszusage.
Checkliste: Unterlagen für die Anschlussfinanzierung
- Bisheriger Darlehensvertrag
- Letzter Jahreskontoauszug des Darlehens mit Restschuld
- Aktueller Grundbuchauszug
- Objektunterlagen: Wohnflächenberechnung, Grundrisse, Baujahr, Fotos
- Energieausweis, falls vorhanden
- Die letzten drei Gehaltsabrechnungen oder bei Selbstständigen die letzten zwei Steuerbescheide
- Übersicht über weitere Kredite und Vermögen, etwa Bausparverträge
Häufige Fragen zur Anschlussfinanzierung
Wann sollte ich mich um die Anschlussfinanzierung kümmern?
Spätestens ein Jahr vor dem Ende der Zinsbindung. Wer mit steigenden Zinsen rechnet, kann sich schon bis zu mehreren Jahren vorher mit einem Forward-Darlehen absichern, zahlt dafür aber einen Aufschlag.
Kann ich meine Baufinanzierung vor dem Ende der Zinsbindung kündigen?
Zehn Jahre nach der vollständigen Auszahlung können Sie mit sechs Monaten Frist kündigen, auch wenn die Zinsbindung länger läuft. Verkaufen Sie die Immobilie, können Sie das Darlehen mit drei Monaten Frist ebenfalls vorzeitig ablösen, müssen dann aber eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen.
Was kostet ein Bankwechsel bei der Anschlussfinanzierung?
Die Grundschuld wird an die neue Bank abgetreten. Dafür fallen Notar- und Grundbuchkosten an, die sich nach der Höhe der Grundschuld richten. Als grobe Richtgröße gelten 0,2 bis 0,3 % der Grundschuld, bei 200.000 € also etwa 400 bis 600 €. Ob sich der Wechsel lohnt, zeigt der Vergleich über die gesamte Zinsbindung.
Lohnt sich ein Forward-Darlehen?
Es ist eine Absicherung gegen steigende Zinsen, keine Sparmaßnahme. Sie zahlen einen Aufschlag und sind an den vereinbarten Zins gebunden, auch wenn die Zinsen bis zum Start fallen. Ein Berater rechnet aus, ab welchem Zinsanstieg sich der Aufschlag bezahlt macht.
Was kostet die Beratung zur Anschlussfinanzierung?
Die Suche über kreditberater.de ist kostenlos. Wie der Berater vergütet wird, bespricht er vorab mit Ihnen. Vermittler von Immobilienkrediten müssen Sie vor Vertragsschluss über ihre Vergütung informieren.
An wen geht meine Anfrage zur Anschlussfinanzierung?
An genau einen Berater: den, der in Ihrer Stadt für Anschlussfinanzierungen zuständig ist. Weitergegeben wird sie an sonst niemanden.
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Gebiet unverbindlich anfragenRechtsstand und Beispielzinsen: September 2026. Diese Seite ersetzt keine individuelle Beratung.